蛋壳公寓今晚上市，累计净亏超40亿，能否打动海外投资者？

长租公寓处事商蛋壳公寓日前向美国证券买卖营业委员会（SEC）提交了更新后的招股书，预定于1月17日以“DNK”为买卖营业代码登岸纽交所。公司拟发售1060万股美国存托股票（ADS），筹集最多2亿美元资金。一旦完成上市，蛋壳也将成为青客公寓之后海内第二家在美上市的长租公寓品牌。

不外，在当前长租公寓几回暴雷的市场情形下，出于多种身分的思量，外界对蛋壳公寓上市后的远景难言乐观。

上市或成“救命稻草”

海内的长租公寓从运营模式看首要分为“齐集式”和“分手式”。齐集式首要为传统的地产模式，操作闲置的贸易地产举办独栋运营；分手式则是通过租赁协议从业主手里得到零星房源，举办装修改革、配齐家具家电后转手出租，赚取房租差价和打点费、增值处事收入（洁净、搬迁等）。

蛋壳公寓就属于分手式，它创立于2015年，今朝旗下有蛋壳公寓和筑梦公寓（面向蓝领群体的员工宿舍）两个品牌。个中蛋壳公寓是营业重点，公司凡是与业主签署4至6年的租赁条约，再以单间情势出租给必要的人士，凡是签署1年的租约。

在高房价、更多年青人选择租房栖身等身分的发动下，近几年蛋壳公寓抓住长租公寓的行业“风口”，营业增添极为迅猛。招股书表现，制止2019年9月30日，蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆共13个地域，公寓单位数目从2015年的2400间猛增到2019年9月尾的40.7万间，不到四年时刻增添了166倍。公司营收也从2017年的6.6亿人民币增添至2018年的26.8亿，2019年前9个月更是实现50亿元人民币的营收，较2018年同期增添了199%。

但蛋壳公寓直线上升的营收并没有包围本钱，并且深陷严峻吃亏。招股书表现，2017年至2019年前9个月，公司净吃亏别离为2.7亿、14亿和25亿，两年多净亏超40亿。同时，公司陈诉期内策划勾当的现金流为人民币-1.15亿元、-11.6亿元和-16.3亿元。

因为自身缺乏造血手段，蛋壳公寓一向依赖大股东输血支撑。在创立之初，公司就拿到了数百万元人民币的天使投资，2017年6月份完成了上亿元人民币的A+轮融资，2018年完成1.7亿美元B轮融资，2019年3月完成了5亿美元C轮融资，以及新近在招股中披露的1.9亿美元D轮融资。今朝，老虎举世基金、愉悦成本、开物投资、CMC成本、春华资天职别持有20.0%、15.7%、10.4%、9.4%、6.9%的股份，蚂蚁金服的持股比例也到达了7.8%。

蛋壳公寓在招股书中暗示，召募的资金将用以扩大公寓收集和处事范畴，改进公寓质量，以及开拓技能体系以支持局限增添。估量本钱和用度在将来会继承增进，并估量会发生特另外贩卖和营销用度以及一样平常和打点用度，体现这些身分都让公司将来几年仍无法红利或实现正现金流量。

相干说明师指出，蛋壳公寓为了保持此刻的扩张势头和竞争力，将来还必要大量资金对营业运营的各个方面举办一连投资，相对的公司将来很长一段时刻都很难红利，这意味着拓展营业后吃亏面也将一连扩大。已往募资的钱将耗损殆尽，又很难指望****、保险、REITs等长线资金，这次赴美上市在某种水平上说也是“救命稻草”，借此得到更多资金才气进一步扩张。

租金贷题目严峻

对吃亏的长租公寓运营商来讲，可以或许行使的金融杠杆不是许多，在这并不多的融资器材中，“租金贷”是最常见的本领之一。

所谓“租金贷”，是指租客在和长租公寓签约时，金融机构替租客付出一年乃至两年的房租，提前将租金预付给长租公寓，租客向该金融机构按月清还租房贷款。有了“租金贷”，租客缓解了以往“押一付三”“押一付六”带来的那种资金压力,金融机构赚取了利钱。长租公寓平台则从金融机构得到大量预付款，除按季度付给房东租金，扣在手里的余款可以用于增进房源，扩大营业局限等。

但“租金贷”发生了许多题目。起首，为吸引用户治理分期贷款，长租公寓平台凡是会帮租户向金融机构付出每月利钱，也就是为常见的免息处事。可是跟着用户体量的增进，发生的利钱支出呈几许倍数增添，给运营平台带来了极重的现金压力。

招股书表现，2017年，2018年和2019年前9个月，蛋壳公寓与租金融资有关的利钱支出别离为0.52亿元、1.53亿元、1.76亿元，换算下来付出给金融机构的利率均匀达6.5%。不解除将来利率进一步上升的也许，那公司的财政承担将进一步加重。并且一旦有大量租户提前终止或未能按月还款，蛋壳就必需将剩余租赁期的预付款退还给金融机构，这将导致公司现金流题目加剧。

其次，“租金贷”营业也呈现了大量卖弄宣传、强制贷款、收取高额手续费等题目，一些长租公寓平台或衡宇中介还违规动用资金池，将该部门资金用于争抢房源，乃至调用、侵略资金，搞体外轮回等。稀有据表现，2018年至今，已有不少于25家长租公寓因资金链断裂休业，激发社会抵牾。

2019年12月25日，住建部等六部委也发文称，要增强对采纳“高进低出”“长收短付”策划模式的住房租赁企业的禁锢，专就“租金贷”乱象作出整顿要求，划定住房租赁企业不得以遮盖、诱骗、强制等方法要求承租人行使住房租金斲丧贷款；不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人行使住房租金斲丧贷款等，并明晰“租金贷”收入占比不能高出租赁企业租金收入的三成等。

北京商报克日就曝光，蛋壳公寓涉嫌变相引诱租户行使分期贷，在房源签约支持的四种付款方法中，月付情势只能选择“分期月付”，有按月付出租金规划的租客若想签约入住蛋壳房源，只能选择接管“租金贷”处事。

而在黑猫投诉上，对蛋壳公寓的投诉多达2225件，个中不少也与诱导租金贷有关。

公司面对多重隐患

（编辑：河北网）

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