实地调研后，我才写出来这样真诚的厦门购房指导

原问题：实地调研后，我才写出来这样真诚的厦门购房指导

编者按：本文来自微信公家号「大胡子说房」（ID：dahuzishuofang），作者：花满楼，36氪经授权转载

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厦门房价还在跌跌不休，开拓商更是瑟瑟抖动，购房者也是民气惶遽，各人都是绷紧了弦，不知道这样煎熬的日子还要多久。而在这样极度畸形、谬妄的楼市近况之下，身处厦门，应该怎样买房？

这是【大胡子说房】厦门调研的第三篇文章，我们来聊聊厦门的楼市近况及购房攻略。

今朝的厦门开拓商根基都是通过贬价来进步成交量，快速回笼资金，可是全部的贬价都是要有功效兑现的。

1.算总账算得过，至少不亏

2.贬价后可以或许成交，至少量跑起来

贬价至少分两种：一是止损，二是少赚。

假如是少赚，只是名义上的利润少一点，多年的牛市教诲了房地产不会亏也不能亏，而此刻的止损必然就是市场已经到了很极度的环境。

今朝厦门从本来“3万+”的项目贬价到“2万+”的项目大大都属于“少赚”，而不是一个个置业参谋口中的“止损”。

虽然，全部的项目，详细是属于少赚照旧止损，照旧要看楼面价，以是2016年往后拿地的价值高于3万的融创东南府、世茂国风长安等项目都只能靠着3万卖。

年底的时辰，开拓商出货越发猛，事实都是为了冲业绩。

微观上，厦门已经过打压房价上涨预期过渡为稳住房价预期，可是市场上存在惯性下跌，事实在世界各大自媒体和网站的头条上火了一把，市场下跌的惯性照旧存在的。

新居下跌比二手房下跌的攻击力更大，事实二手房下跌只是买房、中介、卖家三方知道价值，而一个在售项目呈现下跌，就有也许造成踩踏，激发整个片区的下跌。

早年的厦门，“宁要岛内一张床，不要岛外一套房”。

此刻跟着岛表里加快融合，岛外焦点区房价正在追赶岛内老破小，岛外的新居对标的都是岛内的二手房价值。

虽然，你可不要拿岛外的顶豪中骏天峰、园博一号来对标。

岛外的新居首要是楼龄新、小区的筹划相对先辈，并且不消税费，而岛内的二手房固然楼龄旧可是地段和配套更好，两者之间就是老破小和宏大新之间的纠结。

着实岛内的这些老破小将来的涨幅城市跑输整体大盘，岛内最有代价的必然是栖身材验好的优质大户型，那些拥挤、不切合将来栖身进级需求的小户型产物，将来必然被期间裁减的。

譬喻本年下半年以来，金鸡亭、前埔、枋湖、松柏等地挂牌在链家上的房源，折价成交，有些老破小更是无人问津。

厦门楼市颠末长达一年的横盘和回调，岛内二手房如江头、金鸡亭、乌石浦等片区根基已经从岑岭期的5万+跌到此刻的4万+。

岛内密布的老破小▼

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可是你会发明，不管新居再怎么贬价，二手房再怎么调解，你放眼整个厦门，刚需照旧买不起房，这个都市对刚需是云云地不友爱。

1.厦门的房价将刚需狠狠碾压。

纵然此刻二手房贬价，可是3万+的房价，没有100万的首付，12000的月供，刚需依然无法上车。并且别说是新居，二手房对刚需同样不友爱，由于厦门的二手房不是三成首付，而是五成。

我查了一下，整个厦门，只有9个3万/㎡的项目，这样的都市，真是让人何等绝望啊。

二手房的评估价一样平常低于成交价1-2万，个中的价差都要加在首付中，以是买厦门的二手房，没有5成首付，根基无法成交。

着实我们细究一下，为什么评估价会云云低，不正是声名白：评估体系以为厦门的房价是虚高，现实不值那么多钱吗？

以是最后的排场就是：新居都是改进大户型，买不起；二手房要5成首付，刚需被这个都市狠狠扯破碾压，久久难以翻身。

2.厦门的地价已经不应承为刚需建屋子

整体3万+的楼面价，你说要怎样建给刚需的屋子？

从厦门本年的市场示意来看：改进型需求已经逾越刚需需求，成为市场的主流需求，改进型产物将来会水涨船高。

而优质大户型小区因其稀缺性，首要以自住或长线投资者为主，由于市场下行激发的惊愕反而更弱，以是市场代价较量踏实。

在2016年的厦门首要供给的小户型产物，满意投资客低首付低总价的需求，可是却是捐躯了必然的舒服度的，以是我们可以看到的是，厦门今朝的新居首要以改进型新居为主，这个都市的屋子已经不再为刚需建屋子了。

刚需由于价值被挤出厦门岛内，来到岛外，会发明根基都是清一色的改进大户型。

固然早年我们一向说是一线都市才是今朝改进型需求的发作期，可是今朝的地价已经闪开拓商提前做出了产物选择，逼着市场提提高入改进型，市面上基础很难找到刚需小户型的产物。

有，但真的少，少得可怜。

在厦门，你绝对找不到首付80万以下的屋子，这也是市场的真安定带。

更让人绝望的是，最大的题目也许不是80万首付，由于可以腾挪借贷，80万凑凑照旧有的，最大的题目，你供不起房贷！100万首付，每月或许是13000的月供，而对付人为涨幅恒久跑不赢平等房价程度的北上深，你怎样还得起月供？

作为一个二线都市，厦门没有“刚需”，对比厦门人，武汉成都重庆郑州西安等二线都市的刚需的确是幸福到逆天，1-2万的房价根基面，怙恃两边腾挪一下，凑出个30-60万的首付，根基可以供年青小伉俪买个三环内的小三房。而拿着二线都市的收入却要包袱一线都市房价的厦门刚需注定要遭受比平等人更多糊口的逼仄与拮据。

厦门正处于刚需型为主导到改进型为主导的楼市名堂中，各地区的代价正在分化、差异产物的供求干厦魅正在变革、户型布局的代价正在扭转。

厦门没有刚需，假若有，那也是和北上深一样的“豪刚”。

那全国午，当我们竣事在厦门岛内岛外的考查，车徐徐驶离厦门岛外最贵的地王融侨铂樾府，言老师看着车后镜徐徐退却的风光，急躁地把着偏向盘，全是难受地说：“我走过大江南北那么多都市，从来没有看过一个都市像厦门一样，云云不能容忍刚需。”

那一刻，我本想辩驳，可是想了想，竟无以辩驳。

我摇下车窗，呼吸着来自这个海滨都市的暖和潮湿的氛围，看着车窗外的蓝天白云，挺秀的凤凰木上嵌着红红的凤凰花，想着：

这个都市的刚需，面临云云瑰丽的都市风光，云云海涵开放的闽南人，云云舒相宜居的都市气氛，也面临云云扯破畸形的房价，想必和我的这一刻的感受一样——无以辩驳，神往与抗拒，在心田彼此厮杀着。

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或者，我所能做的，就是把我们调研多日的功效泛起给各人，让在高房价中挣扎的厦门人买对房。

起首，我们要明晰的是厦门是一座以舒服的天气、优质的氛围和良好的景观而有名的宜居都市。

可是，厦门，身前是日趋缩短的土地和产物供给和一起高涨的地价、房价，死后是难以计数的待拆迁清算土地和难以预计的资金本钱，这样的抵牾在都市成长进程中，越来越求助、剧烈。

（编辑：河北网）

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