长租公寓行业深陷困局，FUNLIVE方隅如何突围

已往一年的长租公寓市场，如统一个“围城”。城外的人还在冒死涌入，城里的人却已经感觉到了行业洗牌的寒意。诸多行业题目的爆出，将新兴不久的长租公寓行业推到了保留边沿。有人哭着分开，也有人仍在恪守。中骏团体旗下的长租公寓FUNLIVE方隅，正是恪守者中的一员。

在外人看来，不管将“住”这件事弄得怎样八门五花、多姿多彩，终究不外是一张床罢了;而在局中人看来，床的舒恰当然重要，但怎样可以或许获取更多的溢价才最是重中之重，事实，赚钱步崆经商的基础。

面临爆仓门、甲醛门、投诉门、剥离门等诸多实际，局中人与局外人的回响也不尽沟通，有人唱衰，有人看好，也有人满不在乎。唱衰的缘故起因不必多说，产生这么多工作后，总会有一些气馁的声音呈现，而看好这个行业的局中人，则各有各的来由。

对FUNLIVE方隅来说，固然2019并不轻易，可是它们不只没有放慢本身提高的步骤，反而越走越强项。对付FUNLIVE方隅副总裁麦伟基来说，长租公寓这一赛道也好像越剧烈越风趣，作为抱有乐观立场的局中人之一，麦伟基从市场、产物、运营等方面，向我们报告了他眼中的长租公寓赛道，以及他看好这一赛道的来由。

1 、 此刻社会有很多人对长租公寓这样的新型业态并不是出格看好，您对此有何观点？

此刻很多人不看好的不是长租公寓这一新型业态，而是这样一种包租方法;好比说人们不会说新鸿基地产做的欠好，由于它走的是重资产阶梯;人们也不会说美国长租公寓运营商EQR营业成长欠好，由于它以基金运营为主，走的是委托打点的阶梯。以是，长租公寓这类新型业态呈现的题目更多应该是在贸易模式上，人们不看好的也是贸易模式，并非资产或行业的本质。

2 、 当下，部门 之前有涉足公寓营业 的房企也从头对长租公寓营业举办调解，也不乏将其剥离的企业，如远洋团体剥离邦舍，朗诗绿色团体剥离朗诗寓等，您对此有奈何的看法？

开拓商机关长租公寓简陋有两种模式：第一种是开拓商去做包租营业，放弃是很正常的，事实本钱太高;其它一种是开拓商对存量资产举办改革，可能共同拿地举办持有部门运营，题目是没有找到资产退出的有用途径，可能说融资本钱太高，又缺乏这方面的手段及资源。

而FUNLIVE方隅差异，我们走的是一种“基金打点+连锁运营”的贸易模式，基于我们自有的成本和投拓团队，我们能从全局出发去思量整个投资链条的逻辑，好比怎样共同差异的融资本领可能差异融资的渠道，去把差异的渠道都加起来， 最终去优化整个融资组合，这是方隅独占的上风;由于对付长租公寓这个行业来说，怎样实现退出是一个很重要的题目，此刻许多运营商都走不掉，以是有些企业就不做公寓了。

这着实也是行业中贸易模式呈现题目的缘故起因，自己重资产是没有题目的，但条件是必要找到退路，假如没有退路，就会走向爆仓这样的效果。

3 、 长租公寓市场在前两年还处于快速增添阶段，有大量的运营商与资金进入，而从2018年开始到此刻，我们也看到很多公寓由于策划不善，延续爆仓，这两年为什么会产生这样的变革？

或许在2014、2015年开始，长租公寓行业开始快速成长，包租项目标租金或许每两年到三年涨一次，涨幅或许在5-6%，而租金可以直接影响公寓的运营，但业主并不会按照运营环境的优劣调解涨幅。好比上海，前十年的均匀租金根基没有太大的变革，以前两年开始，跟着物业租金上涨，从有利润酿成了持平，没多久就处于吃亏状态了，为什么在2019年进入齐集爆仓期，由于租金涨了屡次后，测算模子与租金涨幅不符，运营商们遭受不住这么高的本钱，首要也是他们对市场的预期过分于乐观。

FUNLIVE方隅的测算模子与市场其他家不大一样，方隅会将十年的租金增添所有思量进模子中，再加上根基租金、运营本钱、装修本钱等，根基将全部的硬性本钱都计较进了模子中，假如第一年的租金可以或许包围本钱，后头十年根基也能包围。以是牢靠本钱是稳固量，租金是变量的话，我们可以或许计较到风险有几多。

4 、 假如运营商只计较租金的中间差，整体名堂就会变得很小，您怎么看？

假如运营商只计较租金的中间差，那么怎样尽也许的节减本钱，就成了焦点存眷点。市面上广泛的做法是捐躯空间的舒服度来晋升坪效，尽也许节减装修本钱、人工本钱和运营本钱，可是这样下去就会导致种种投诉变乱的发作，好比 “甲醛门”、恒久以往的话，这样不只不能节省本钱，反而会极洪流平的侵害品牌自身，可谓损 “人而倒霉已”。以是在我看来，运营商应该更多的去思量怎样多元化融资，而不是以节省本钱为由捐躯客户的栖身感觉和运营处事的质量。

5 、 FUNLIVE方隅在公寓行业中饰演一个怎么样的脚色？

方隅有几个较量奇异的贸易模式，以重资产为主，好比收购，可能与其他投资者一路投资项目。同时方隅也有轻资产的项目，如中骏做业主，委托我们打点，其他房企系的公寓，团体给他们纯委托的项目数目很少，而中骏给我们的支持就是能用来做栖身用途的项目，城市给我们去做运营。

另外就是方隅的连锁策划与基金打点模式，连锁策划我们会把整天职摊，并举办体系化打点，形陈局限化。基金打点就是与基汇成原形助一些房地产基金，方隅将项目放在基金平台中，成本方举办投资的相助模式，延续也会有一些投资者收购方隅的项目，由我们运营，这又是委托打点的逻辑。

区别于以租金差为首要收入的红利模式，方隅的收入模式除了一样平常的运营打点费以外，还会有基金打点费，包括前期开拓参谋部门、资产退出部门的利润。

6 就轻资产输出而言，方才您提到中骏会委托方隅运营项目，团体怎样算这笔账？

起首，团体在拿有些地块的时辰就已经理睬做长租营业;好比在一二线都市，栖身需求很大，租金也有溢价空间，以是住宅+长租公寓的模式较量抱负;对付斲丧相对齐集的三四线都市来说，购物中心+住宅+长租公寓的模式越发得当，这样有助于形成公寓和购物中心、住宅，三者一体的协同效应。

（编辑：河北网）

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