融创中国孙宏斌蒙眼狂奔，谨防第三次跌倒

再次到达可以超越万科的地点，希望孙宏斌不要重蹈14年前的覆辙。

孙宏斌

2017年8月31日晚，融创中国（1918.HK）发布的2017年中报显示：上半的合同销售金额达1088.5亿，同比增长94.2%。

2003年8月，孙宏斌曾经放言顺驰要超越万科。原话是“要超过在座的各位，包括王总”。王石回应“你不可能这么快超过万科，是不是要注意控制风险？” 王石不幸言中，2007年孙宏斌被迫贱卖顺驰。

这次挫折是孙宏斌人生的第二次跌倒。

另起炉灶之后，孙宏斌率融创急起直追：2011年合同销售金额居行业第18位，2012年升至第12位，2013年又进一位，2014年突入前10，2016年位列第7……

随着赶超对象越来越强大，融创进一步提高排名的难度看起来不小。不料峰回路转，融创在2017年7月“意外”吞下万达13个文旅项目，5897万平米土地储备之（可售面积4973万平米）。

正如王健林所言：“这些分布在一、二线城市的低成本可销售物业，将使融创财报合并收入和利润大涨，两年内，可助力融创进入房地产企业收入前两名。”

2016年，恒大的销售额是3731亿，万科是3622亿，位列行业前两名。鉴于恒大土地储备遥遥领先（2.76亿平米），而万科相对保守。融创首先赶超的对象多半是万科。

再次到达可以超越万科的地点，希望孙宏斌不要重蹈14年前的覆辙。

名不副实的“千亿军团”

2011年，融创中国192亿的合同销售金额仅为万科的16%。2013年达到万科的32%之后连续两年回落、低至26%，2016年又突然窜升至41%。

2017年上半年，融创合同销售额达1088.5亿，相当于万科的39.3%、恒大的44.6%。

奇怪的是，融创合同销售金额急起直追的同时，其营收与万科、恒大的差距却越来越大：

2011年融创、万科营收分别为106亿和718亿。融创相当于万科的14.8%、绝对差距为612亿；2016年融创、万科营收分别为353亿和2405亿，融创相当于万科的14.7%、绝对差距达2405亿之巨。

是否因为融创结转率过低所至？非也！

通常开发商每个项目都是独立核算的，只有在满足相关条件时该项目销售收入才会被结转为营收。而对于“是否附合结转条件”，开发商有极大操作空间。毕竟巨额现金已收入囊中，操控一下结转时点有何难？

账面已售未结转资金是个“蓄水池”，“进水”量等于合同销售金额，“出水”量等于每年结转的营收。在相当程度上，开发商能够凭“心情”调控营收。

从下图可以看到，2013年、2014年许家印有些急躁，结转率高达93%、85%，其后心态趋于平和，2016年结转率仅为57%。“股权大战”一度扰乱了万科管理团队的既定方针，万科2015、2016年连续两年结转率均高于恒大。

融创与万科、恒大完全不是一码事，2016年合同销售金额1506.3亿、营收353.4亿，直接计算出来的结转率仅为23%，2015年则为34%。

真相并非如此，融创“结转率”貌似很低的原因是大部分合同销售根本没有流入融创，而是滞留在联营/合营公司。

近年融创买买买的对象多为房地产开发项目公司，主要采取联营/合营模式。在联营模式下，融创持股不足50%，尽管发言权不小（比腾讯在中国联通的发言权大很多），却不当家、不做主。在合营模式下，融创持股超过50%，但绝对不是“一言堂”，不能“不见外”。

通俗地说，联营/合营公司都是“干儿子”。

2016年，“干儿子”们取得762.4亿元收入，融创仅按照“权益法”分享了8.36亿“应占联营/合营公司损益”。#纸上富贵#

2017年中期业绩发布会上，执行董事及行政总裁汪孟德称2017年销售目标由年初的2100亿提高到3000亿。但融创与真正的“千亿军团”仍有较大差距，以营收而论仍在“百亿军团”之列。

值得注意的是，融创对万达13个文旅项目有绝对控制权（非联营/合营），随着6300多亿销售金额陆续结转，融创营收确有机会赶超万科。#王健林说得对#

当“干爹”的滋味

无论如何，干儿子多也是件很牛逼的事，不过代价也不小。甚至以“性价比”而论，不见得比养亲儿子划算。

2012年起，联营/合营公司总收入相当于融创的93%；2016年，联营/合营公司总收入达762亿，相当于融创的216%；2017年上半年联营/合营公司总收入达融创的254%。在“干儿子”的簇拥之下，融创隐然成为“一线”房地产公司。

2013年投资活动资金净流出151亿（较2012年暴增98亿），次年投资净流出89亿。两年合计250亿净流出换来的是2014年末被投资公司120亿元的总资产（权益法入账）。

2013年、2014年，融创从全部联营/合营公司分享的“投资收益”加起来不过22.5亿。

2015年，在投资活动现金净流出125亿的情况下，期末被投公司账面值仅为153亿，期间应占联营/合营公司收益回落到16.9亿。

（编辑：河北网）

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