中国不动产开拓商供给链金融资产证券化的风险

　　（特约作者 丁盛 专栏作家 郭杰群）资产证券化在中国实践应用中，广泛被以为是一种融资本领。自2015年，中国呈现以贸易不动产抵押贷款为底层资产举办融资的资产证券化产物以来，不动产开拓商行使资产证券化的局限越来越大（图1）。本文在对中国不动产开拓商得到开拓资金的途径说明之后，对今朝供给链金融资产证券化举办了切磋。我们以为，当前不动产开拓商的供给链金融资产证券化模式存在必然的风险，值得存眷。

　　图1.中国不动产类资产证券化刊行局限变迁

　　1.不动产开拓商得到开拓资金的途径

　　不动产开拓商在开拓不动产项目时，一样平常会以两种方法办理开拓工程中的投入资金（如，开拓工程款、原料款）题目：

　　1.对付资信较强的不动产开拓商以所开拓不动产项目标“四证”向银行申请开拓贷款；

　　2.对付资信较弱、或局限较小的不动产开拓商在无法取得银行开拓贷款时，采纳总承包商垫资建树。

　　因为中国存在不动产项目预售制，因此，回笼现金流可以用于开拓工程金钱的付出。由此也导致海内不动产开拓商和上游工程施工单元、原料供给商之间的金钱付出一样平常较少采纳其他的融资方法。

　　可是，中国银监会于2009年7月宣布了《牢靠资产贷款打点暂行步伐》。个中第24条明晰划定：贷款人（即银行业金融机构）应通过贷款人受托付出或借钱人自主付出的方法对贷款资金的付出举办打点与节制。个中，贷款人受托付出是指贷款人按照借钱人的提款申请和付出委托，将贷款资金付出给切合条约约定用途的借钱人买卖营业敌手。因此，为了满意禁锢要求，各家银行在随后自行所拟定的《房地产开拓贷款打点步伐》中均要求开拓贷款必要凭证受托付出方法举办贷款资金的付出。在实践中，金融机构凡是先将金钱转入不动产开拓商在银行的托管账户，之后再定向将部门资金付出给供给商账户。因为大部门未转至供给商账户的资金沉淀在开拓商的银行托管账户，导致不动产开拓商的整体开拓贷款资金行使服从低落，真实的开拓贷款资金本钱远超借钱条约中约定的借钱利率。为镌汰影响，部门开拓商采纳按月分多笔提取开拓贷款以低落资金沉淀金额，但该方法却给银行和开拓商增进了较大的事变量；不单云云，在银行较为强势的融资情形下，银行每每不肯共同开拓商的诉求。为此，较量广泛的规避方法是开拓商通过超额付出施工总承包商的施工金钱并随后向施工总承包商借钱。但该方法显然增进了开拓商的资金安详性的风险，且银行亦会碰着金融禁锢机构搜查时的合规风险。

　　2.供给链金融与传统开拓贷较量

　　任何企业的存在都处于一个收集之中。它们必然会与其他企业和客户产生买卖营业相关，形成一个链体，在一端浮现为买方，在另一端浮现为卖方。跟着链体的伟大，它们有限的运营资金会被锁定在买卖营业之中，好比应收账款。因此，增进运营资金的周转率，进步运营资金的行使服从是全部企业打点的存眷点。

　　供给链金融是新兴规模，其界说至今尚未有共鸣。从广义上来看，它是对链体中所发生的财政举办打点的进程；从狭义上来看，它是为链体中供给商提供融资的办理方案，如反向保理。因此，狭义供给链金融也被称为供给商融资。但岂论何种界说，供给链金融都是一种协作性的金融办理方案，它将买卖营业卖方和买方当作协作而不是竞争相关。其目标不单为卖方提供融资本领，同时为买方提供更具柔性的付出条款，如应付账款限期的延迟。协作的最终功效是整个链体的受益，如资金流断裂风险的镌汰。

　　在中国当前，不动产开拓商所行使的供给链金融首要是指狭义供给链金融。在实践中的详细做法为：不动产开拓商以贸易承兑汇票向施工企业、供给商举办金钱付出可能与施工企业、供给商确定一个金钱付出的账期并对该应收账款举办确认；同时，不动产开拓商和谐其相助银行或保理商以不动产开拓商自身作为焦点企业，并对与施工企业、供给商所签定的条约以及买卖营业汗青环境举办综合评估，给以施工企业和供给商一一确定授信额度；再由施工企业和供给商在该授信额度内凭焦点企业的贸易承兑汇票向银行举办贴现可能向保理商转让应收账款方法获取资金。整个流程必需由不动产开拓商为主导。据恒大研究院数据，中国不动产开拓商各项应付款占到开拓资金来历的22%阁下，局限复杂。

　　比拟不动产开拓商的传统开拓贷款，供给链金融有诸多上风：

　　1、进步运营资金的行使服从。开拓贷款除了受制于上述受托付出的题目而导致资金行使服从低下之外，开拓贷款还受限于银行表内信贷局限、金融禁锢政策变换。而供给链金融盘活了存量资产，也不直接占用银行的授信、不增进有息欠债。

　　2、低落不动产项目整体的税负程度。在实践中，施工企业、供给商每每会把账期增进的资金本钱转嫁到投标时的各项报价之中，对不动产开拓商来说，当不动产项目公司获取的利钱发票转酿成为施工本钱后，增进了项目在土地增值税上可抵扣本钱，进而低落项目整体的税负程度。

　　3、有助节制活动欠债率。中国大大都不动产开拓商活动欠债率已经很高，因此增强对资金杠杆的节制是企业财政打点中必要存眷的要点。因为企业表外欠债可以低落企业净欠债率，在成本市场对企业有很大辅佐，因此，固然在不动产开拓商的融资中，表外融资本钱远宏大于表内融资，但许多不动产开拓商仍对表外融资趋附者众。供给链金融因为可以延迟不动产开拓商的应付账款限期，因此在某种水平上有助于低落活动欠债率的计较。

　　可是，通过银行贴现可能向保理商转让应收账款方法办理供给商融资的供给链金融方案也面对必然的限定。这首要表此刻：

　　1.银行信贷局限和工程付出之间的阶段性也许不匹配。好比，邻近季度末或年尾时点，银行信贷局限每每紧缺，而供给商付款金额却最为兴隆，资金供需抵牾较大。

　　2.银行信贷本钱变换较大，阶段性融资本钱过高。跟着信贷局限的变革，每每融资本钱也会随之调解，信贷局限紧缺时会导致资金价值飞涨。

　　3.不动产开拓商、银行、供给商雷同和谐本钱较高。不动产项目标施工企业和原料供给商每每较量分手并且区域化明明，导致供给商的数目庞大；而且供给商天资和气力局限一样平常；银行在调研和授信的进程中，固然借助了焦点企业对物流、资金流、信息流的强节制手段，镌汰了金融机构向中小企业放款的名誉风险，但仍必要投入大量的人力本钱，投入产出的回报不高。同时，为了均衡与相助银行营业相助局限的题目，单家供给商必要对接多家银行，进一步导致地产开拓商、供给商以及银行雷同和谐的难度增进。

　　4.保理商自己面对资金局限小和本钱高逆境。保理商在中国落地时刻还不长，法令、财税制度还不完美，贸易模式、定位还不清楚，因此，行业仍面对成长逆境，出格是因为保理商资金首要依靠自有成本金、股东借钱、银行融资，且有杠杆限定，因此局限难以扩大。

　　3.供给链金融资产证券化及隐藏风险

　　资产证券化为保理商提供了一个极好的融资渠道。2016年，万科参加了万科供给链金融1号资产支持专项打算的刊行（图2）。这是一项典范的反向保理资产证券化产物。下图买卖营业机构中的“债务人”为万科股份及万科部属公司；“债权人”为向债务人提供商业处事或境内工程承包揽事而享有未到期应收账款债权的的供给商。该项目涉及到来自242个债权人的808笔应收账款，总金额17.2亿元，单笔应收账款均匀未偿余额仅213万。

　　图2.万科供给链金融1号资产支持专项打算布局图

　　万科供给链金融1号资产支持专项打算的乐成刊利用得不动产开拓商意识到反向保理资产证券化有助办理与其买卖营业的供给商和工程承包商的融资题目。图3表现在反向保理资产证券化的应用中，不动产开拓商是最热衷的企业范例，高出75%的企业都来自不动产开拓商。在2019年初9个月，不动产开拓商的占比镌汰，首要是因为万科与碧桂园的刊行额镌汰，以及非不动产开拓商（如，蚂蚁金服、中建、中国电建等）的行使额度的增进。

　　图3.中国不动产开拓商供给链金融资产证券化在反向保理资产证券化产物总额占比

　　图4表现了最大的10家行使反向保理资产证券化的不动产开拓商。除了万科和碧桂园在本年的总量有所降落外，其他不动产开拓商的行使力度都在增强。

　　图4.中国最大10家行使供给链金融资产证券化的不动产开拓商

　　中国当前不动产开拓商在反向保理支持证券化的运用中，存在必然风险：

　　1、不动产开拓商太过融资的题目。不动产开拓商反向保理资产证券化产物的还款来历是开拓商。应付账款浮现为不动产开拓商的债务，在做资产证券化进程中无需不动产项目抵押。可是，部门高杠杆不动产开拓商在提倡反向保理资产证券化的同时，如故以不动产项目抵押治理开拓贷款等银行融资。同时因为预售资金禁锢束度的存在，预售资金也必要定向付出施工金钱和原料款，但因为不动产开拓商在行使反向保理方法付出工程款的同时也可以采纳其他本领解活预售禁锢资金，因此增进了就单一项目标融资额度。而且，因为在文章第一部门所描写的不类型途径，融资也许并未用于本项目开拓，进一步增进了资金调用的风险。

　　2、强周期的地产行情下，资金兑付齐集的题目。地产行情泛起极强的周期性，在行情下滑的环境下，全部地产开拓商均无法幸免，导致开拓商保理资产证券化产物兑付或呈现体系性的兑付压力。图5表现了在将来几个季度中不动产开拓商反向保理资产证券化产物所面对的兑付本金总额。因为今朝反向保理资产证券化产物限期广泛较短，因此，就今朝存量产物而言，在2021年兑付的总量较少。

　　3、保理资产真实性的题目。不动产开拓商和上游企业之间每每形成极强的好处同等性，也存在部门不动产开拓商的上游企业与其自己可能其股东为关联企业。因此，必要鉴戒不动产开拓商和上游企业同谋作假，套取资金的环境呈现。

　　图5.不动产开拓商反向保理资产证券化产物各季度兑付金额

　　总之，供给链金融资产证券化为不动产开拓商提供了一个有用的金融器材，是办理了中小供给商资金难、资金贵的有用本领。可是中国今朝在现实中也存在一些规避禁锢，或不严酷的操纵模式。为镌汰由此激发的风险，类型市场，增强对不动产开拓商供给链金融资产证券化的营业禁锢值得重视。

　　作者丁盛为清华大学五道口EMBA生；郭杰群为麻省理工宁波（中国）供给链创新学院院长，清华大学钱币政策与金融不变研究中心副主任

（编辑：河北网）

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