优客工厂上市：不讲“二房东”的故事讲什么？

(讯)12月12日，连系办公空间企业优客工厂向美国证券买卖营业委员会（SEC）提交了招股声名书，制定在纽约证券买卖营业所挂牌上市，证券代码为“UK”。

这一流动不行谓不大胆。

建设于2010年的连系办公空间企业WeWork，在创立之后一向飞速成长。5个月前，一度估值高达470亿美元，为美国估值排名第二的独角兽明星公司。中国的连系办公企业大都是WeWork的“学徒”，包罗优客工厂。北京时刻8月14日晚，在WeWork正式向美国证券买卖营业委员会（SEC）提交IPO招股书之后，一系列变乱产生：WeWork估值不绝下调、首创人被迫退出、IPO暂且被终止。

“黑天鹅“变乱产生时，没有人做好了筹备。连系办公企业鼻祖WeWork在成本市场遇冷，让中国的连系办公行业也陷入低迷。而优客工厂依然在这种环境下选择IPO，全部人都在张望，也发出了疑问：继WeWork上市遇挫之后，优客工厂会怎样面临成本市场？发布招股书后是否能准期上市？海内连系办公企业将会怎样成长？

优客工厂的这份招股书交出了一部门谜底。招股书表现，制止2019年9月30日，按连系办公空间的数目、总打点面积和包围都市数目权衡，优客工厂为中国最大的连系办公社区。差异于WeWork之前报告的空间运营和社区故事，优客工厂的贸易模式为“空间运营+非空间营业”。

而靠近优客工厂的人士张远向我们透露动静称，继WeWork的故事被成本市场质疑后，优客工厂选择上市的对标企业不再是美国的WeWork，而是中国的连锁旅馆团体华住团体。以是优客工厂的故事务为由自营空间为主到将来加盟空间为主，在更大的局限之后，实现空间变现和人的资产变现。

摆在眼前的疑问是，这个故事会被成本市场接管和承认吗？

不想只做“二房东”

与WeWork相同，优客工厂的财政数据泛起营收和吃亏双增添的趋势。

招股书表现，优客工厂2017年净收入1.67亿元人民币，2018年为4.48亿元人民币，同比增添168%。2019年前9个月净收入8.74亿元人民币，比上年同期的2.82亿元人民币同比增添210%。营收增添速率快，但带来的是同局限扩大的吃亏：优客工厂在2017年整年吃亏3.73亿元人民币，2018年吃亏4.45亿元人民币，2019年前九个月吃亏额为5.73亿元人民币。

在贸易模式上，优客工厂的模式为“空间运营+非空间营业”处事。个中，空间运营板块包括直营模式和轻资产模式两大类，直营模式包罗面积大于200平米的尺度化空间U Space，面积小于200平米的小型办公空间U Studio，以及定制化空间U Design，优客工厂认真这范例空间响应的计划、制作、选址等事变。

轻资产模式包罗运营打点输出为主的U Brand与资产托管为主的U Partner模式。在轻资产模式下，优客工厂首要输出品牌处事，并提供空间计划、制作、以及打点处事，而物业主包袱大部门的前期投入。

优客工厂的贸易模式 来历 /优客工厂招股书

招股书表现，优客工厂在2018年和2019年前九个月的运营利润首要来自于轻资产模式，并暗示轻资产模式是其首要增添动力之一，将来将在轻资产模式下进一步成长相助空间营业。

制止2019年9月30日，优客工厂共机关了197个办公空间，个中171个空间已在运营中。在这个中，39个办公空间属于轻资产模式。在171个连系办公空间中，65个属于成熟空间（开放时刻高出24个月）。整体出租率和成熟空间出租率别离为79%和83%。

优客工厂在招股书中称，将来假如遏制对空间增添的投资，而是让现有的空间成熟，将不再必要成本投资建树新的空间，也不再必要收购新空间相干的初始用度。而每个成熟的空间城市发生收入和现金流，并有红利的机遇。

和WeWork空间会员会费占总收入的83%差异，优客工厂今朝的三大块收入来历为空间会员费收入、营销和品牌处事收入及其他处事收入。2017年和2018年，优客工厂最首要的收入仍旧来自空间会员费收入，占比高出85%。但在优客工厂2019年前9个月取得的8.75亿元人民币营收中，空间会员收入约为4.2亿元，营销及品牌处事收入约为4.03亿元，其他处事收入约为5150万元。

也就是说，优客工厂在空间营业收入和非空间营业收入的数据已经八两半斤。换句话说，优客工厂不再只想做“二房东”了。

对标华住团体(HTHT.US)？

但这只是优客工厂故事中的一部门。

在WeWork的招股书中，除了空间运营营业之外，还提到了制止2019年Q2，WeWork会员数到达52.7万人。WeWork在招股书中写道：按照美国生齿普查局观测的美国企业统计数据，以预计的办公桌数目计较，在WeWork今朝已经包围的111个都市中，约莫有1.49亿隐藏会员。按照Demographia和经济相助与成长组织的数据，当前连系办公行业约莫有280个方针都市，预计隐藏会员总数约为2.55亿人。

文件称，以制止2019年6月30日止本年上半年每个会员的均匀收入计较，估量WeWork此刻包围的111个都市中，其市场局限为9450亿美元，估量环球280个方针都市的总市场局限到达1.6万亿美元。

文件中还指出，与传统方案对比，假如以更低的价值为会员提供优质体验，WeWork现有111个都市的1.49亿隐藏成员，总局限可到达1.7万亿美元，而在环球280个方针都市的约2.55亿隐藏会员中，预计总局限为3万亿美元。

WeWork营业模式 来历 /WeWork招股书

而在优客工厂的招股书中表现，制止2019年9月30日，优客工厂拥有约60.96万名会员，个中包罗约58.46万名小我私人会员和2.5万家企业会员。优客工厂的大型企业会员包罗美团、耐克和今天头条等。

优客工厂企业会员组成 来历 /优客工厂招股书

优客工厂在招股书中称，除了空间处事之外，同时在不绝寻求机遇，以提供全面的处事来加强处事会员的手段，称为U Plus处事，并通过社区为更多的会员群体提供逾越物理空间的处事。比WeWork更进一步，今朝优客工厂在招股书上提到的会员变现方法为社区电商和精准告白营销。

照张远的说法，优客工厂对标华住团体的缘故起因有几点：一是两者都属于物理空间运营商，二是两者都是从物理空间处事到人的处事。

（编辑：河北网）

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