优客工场能摆脱“二房东”的商业模式吗

(讯)

可否进一步发掘入驻成员的二次代价，成为优客工厂将来保留的要害。

环球共享办公鼻祖Wework的IPO折戟，连孙公理的愿景基金都被拖累到吃亏，更是让整个行业都蒙上了阴影，“中国版Wework”优客工厂却在这个节点传出攻击纽交所的动静。

共享办公空间的“二房东”贸易模式已经深入民气，首要缘故起因是其首要营收都来自于办公室租赁模式，即从写字楼承租，颠末包装后分租给小我私人可能公司，从中赚取房租差价。

不外在优客工厂的招股书中，呈现了新的营收来历。2019年前9个月，优客工厂的整体营收为8.74亿元，个中办公区会员（即办公租赁）的收入为4.19亿元，占总营收的48.0 %；市场和品牌处事（即市场营销）的收入为4.03亿元，占总营收的46.1 %。而2018年工办公区会员的收入占比为87.9%，2017年这一占比更是高达92.3% 。

“二房东”贸易模式不创立

从上图中可以看出，优客工厂的收入本钱很是高，并且一向高于营收，两者在2018年第二季度的差距比例拉开到最大，之后的五个季度开始逐渐缩小。

优客工厂的毛利润一向都是负值，这在互联网模式中都很是少见，这险些意味着贸易模式从基础上就不创立。跟着市场营销的营业拓展，毛利率开始获得改进，从2018年第二季度的-75.2%，逐渐回升到2019年第三季度的-9.2%，但依然还没转正。

共享办公空间的运营用度也不低，2018年第二季度优客工厂的运营吃亏到达了187.7%，之后固然一向在吃亏镌汰，但直到2019年第三季度，依然在36.8%。

在2019年前9个月，优客工厂的运营用度中，以股份结算的欠债公允代价变换（1.4亿元）、一样平常打点用度（1.3亿元）和恒久资产减值丧失（8650万元）是用度最多的部门，其它尚有开业用度、市场贩卖用度等等。

因为以股份结算的欠债公允代价变换将在上市不久后就会消除，以是对恒久策划的影响不大。但一样平常打点用度和恒久资产减值丧失却会跟着办公空间数目的增多而不绝上涨，减值丧失首要反应某些恒久租赁（包罗与某些股东签署的某些恒久租赁协议）发生的资产行使权减值。

制止2019年9月30日，优客工厂拥有197个连系办公空间，打点面积约为138,700平方米，在全部连系办公空间的总打点面积（约608,600平方米）中所占比例为22.8%。

值得留意的是，制止2019年9月30日，优客工厂的171个营运空间和65个成熟空间的总占据率别离约为79%和83%。跟着其继承追求快速增添，优客工厂将继承在这样一个状态下运营，大部门空间都是不成熟的，并没有到达不变的现金流。制止2019年9月30日，只有约38%的空间在运行中是成熟的，剩下的62%的空间在运行中已经开放了24个月或更少。

综上，承租本钱高、运营用度高，导致优客工厂的净吃亏始终很是大。截至2019年9月30日的9个月，净吃亏为5.72亿元，吃亏率为65.5 %；客岁同期净吃亏为2.7亿元，吃亏率为96.0% 。

市场品牌处事能挽救优客工厂吗？

单从本钱布局上，“二房东”的贸易模式已经被验证不乐成。究竟上，优客工厂在空间开辟上已经放慢了脚步，开始在现有入驻小我私人和企业上发掘代价。

2017年年底，优客工厂入驻了28个都市，拥有94个连系办公空间。

2018年开始，优客工厂开启了陆续串的并购，快速扩充本身的运营空间数目。2018年第一季度，优客工厂别离完成了对洪泰创新空间的全资并购以及无界空间的并购；4月份，优客工厂公布并购Wedo连系创业社；7月12日，优客工厂公布3亿元并购上海Workingdom。到2018年底，优客工厂入驻都市增添到39个，拥有191个连系办公空间。

在完成一系列并购后，优客工厂在空间开辟上放慢脚步。截至2019年9月30日，优客工厂入驻都市为42个，拥有197个连系办公空间。

制止2019年9月30日，优客工厂有约莫60.96万名成员，包罗约莫58.46万小我私人和2.5万家企业。不外，优客工厂依赖少数的大型企业来维持入住率，这种齐集会导致更高的风险。今朝，前25名大型企业成员在办公空间方面约占租约的16%，在2019年9月30日竣事的九个月里，为其孝顺了24.7%的总净收入。

与此同时产生变革的，尚有优客工厂在拓展市场品牌处事的力度。财报表现，2018年第四序度开始，市场品牌处事的营收开始大量增添：由2018年前三季度的85.5万元，增添至整年344.4万元。而2019年前三个季度，市场品牌处事的营收增添至4.03亿元，占到总营收的46.1 %。

告白和品牌处事也同样受到与客户齐集相干风险的影响。在制止2019年9月30日的九个月内，优客工厂大部门营销和品牌处事净收入来自一个子公司“圣光中硕”，圣光中硕是其在2018年12月收购的一家数字营销处事提供商。在制止9月30日的9个月里，圣光中硕的前四名客户占其总净收入的93.2%阁下。

 在收购了市场品牌处事公司之后，对优客工厂的业绩有必然改进，但整体策划状况还不乐观，今朝还面对现金流的庞大压力。

制止2018年12月31日和2019年9月30日，优客工厂的活动欠债净额别离为21.5亿元人民币（3.017亿美元）、5.5亿元人民币（7710万美元）。净活动欠债使其面对活动性风险，首要通过股权融资勾当和短期/恒久借钱来满意活动性要求。

截至2019年9月30日，期末的现金及等价物为2.08亿元，与客岁同期根基持平。

（编辑：河北网）

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