重要信号！世界4298家众创空间，终于有一家开始局限化红利了…

i黑马，让创颐魅者不再孤傲。

【黑马高调爆料】第 20 篇

文 | 黑马哥

据科技部官网，颠末近 3 年的成长，今朝世界众创空间已达 4298 家，发动就业高出 200 万人，但绝大大都工位都处于闲置状态。

黑马哥今天爆料：总部位于上海的方糖小镇，成为世界第一家实现局限化整体红利的众创空间，对付众创空间财富，这是一个极其重要的信号。

深度专访 4 小时，本文有其具体的产物模式、贸易模式、运营模式，但愿给这个财富带来新的开导代价。凭证首创人万里江的说法， 2021 年众创空间才气真正发作。

一 

第一家局限化红利

在中关村创业大街的咖啡厅，待上三五日，你会发明北方创颐魅者的风俗，自来熟的叫叫喊嚷和漫天飞翔的比划，一个点子就可以倾覆天下，凭靠意念就能打磨出贸易模式，五小我私人就敢融万万美金。

上海人都很倾慕北京的创业情形，这里没那么强的创业气氛，但却更靠近创业的本质——买卖。在上海，评判一个创业项目优劣，不在于其通过PPT营造出来的想象，更在于是否可以或许提供好的产物和处事，在斲丧者身上赚到钱。

降生在上海的方糖小镇，能在世界众创空间一片雷声大雨点小多津贴不红利的情形下，率先实现了全面红利，与这片更务实的泥土痛痒相干。

今朝世界 4000 多家众创空间，从运营模式上，首要分成了四个门户：TO VC的局限化门户、TO 当局的双创津贴门户、TO 媒体的数据悦目门户、TO 用户口碑的风雅化运营门户。方糖小镇属于后者，融资额不是最大，店面不是最多，但风雅化运营手段很强。(接待自我想象前三者各自代表)

今朝方糖小镇在世界拥有 25 家门店，包围上海、北京、成都，个中在上海拥有 22 家门店，均匀出租率90%以上，大部门门店实现单店红利。

首创人万里江以为，本日方糖小镇能红利，一是计谋选择到位，在选址上根基没走弯路，环绕焦点都市的焦点地段;二产物上干净利落，牢牢环绕客户需求，没做那些花里胡哨但不赚钱的举措;三麋集布点优化斲丧者口碑，低落营销本钱，提跨越租率。

1、一流的选址手段

方糖小镇的本钱相对较低，要害在于一流的选址手段，其选址计策和快捷旅馆同等，即在最富贵的地带、最自制的楼层、以最低的本钱、最舒服的装修带来最好的物理空间体验。

也就是说，方糖小镇的每一个办公地点，都是在都市中心地带，以很是自制的本钱签约(一样平常 10 年以上)，这样起首从本钱上低落，而且在租户便捷性上取得必然的均衡。

2、环绕焦点需求打磨产物

方糖小镇创立于 2015 年，两年多的时刻共打磨了 3 个版本，通过不绝的调解模子、前进和演化，在试错中发明白今朝结果最优的模子。假如将这个模子放开来，估量三年就能收回全部的投资。产物更迭进程如下：

1. 0 版本：尝试型产物，三家门店试用;

2. 0 版本：不变版本，尺度化计划气魄沤背同 14 家阁下门店试用;

3. 0 版本：最新版本，改造成果地区分别，晋升20%的工位数容量。

今朝单工位售价：1700- 1800 元/人/月

单工位人均面积： 5 平米

两年多产物迭代的偏向首要为：从得当美国创颐魅者的热情旷达 → 得当中国本土创颐魅者的低调简捷;从烂漫多彩的视觉 → 以素色为主的视觉;从大而全的多成果区 → 可模块化的空间成果;从太过休闲成果 → 到适用办公成果……

举三个例子：① 装修气魄威风凛凛偏素净，过于热闹的颜色不得当办公;② 在办公区光泽不富裕的处所改革成得当休闲打坐的精力辟谷空间;③ 淘宝可搜刮方糖小镇同款氧气包大树 ，这里有打印机、复印机、微波炉，全部民众的地区都齐集在此。

3、低营销本钱跨越租率

方糖小镇在世界有 25 家门店，个中 22 家机关在上海，而选择在单个都市麋集布点可以优化斲丧者口碑，借助方糖小镇在创颐魅者群体内的影响力制造势能，从而低落营销了本钱，提跨越租率，今朝方糖小镇各社区的均匀出租率在90%。

万里江曾果真透露道，“方糖小镇的出租率在行业内里算是最高的，着实我们也没有什么神奇的步伐，就是由于我们在社群这里做了许多全力，差异的是别人都在‘果’上用力，而我们是在‘因’上出力，事半功倍。”

二

出租率、租售比、OCR

海内主流的众创空间，今朝有三种营收模式：1)房租;2)自营可能第三方的创业处事;3)房租换股权等金融营业。

包罗方糖小镇在内，房租依然是最重要的收入来历，后两者如故探索尝试阶段。这是万里江通过i黑马初次向外界透露，方糖小镇的风雅化运营的三个焦点指标，同时也是其通过房租，实现整体性红利的要害。

1)出租率

出租率就抉择公司收入，行业出租率广泛在60%-70%，方糖小镇均匀出租率在90%以上，个中成都社区年出租率到达105%。

2)租售比

租售比是指单工位的本钱除以单工位的售价，这个数字是越小越好。行业租售比均匀也在60%-70%，但高的能到90%，乃至高出100%，方糖小镇今朝在50%。

3)OCR

OCR(英文缩写)为方糖小镇自创指标，即运营指标，指单工位的运营本钱占总收入的比例，方糖小镇今朝的OCR在10%。

方糖小镇建议空间智能化，通过将各类智能化技能引入办公空间，实现“无人打点”，晋升办公服从，低落人工本钱。在方糖小镇的各个社区，今朝已经有扫码开门、无人便利店、自助咖啡机、云控电表、云打印等智能处事。

在IT化很是先辈的环境下，方糖小镇低落了对职员数目的要求，每个门店的打点处事系统，从最岑岭时的 5 小我私人，镌汰到 2 小我私人，即可实现正常运营。

（编辑：河北网）

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