贝壳赴美IPO，左晖信里藏玄机

逆流而上，好像更彰显代价。

于贝壳找房而言，好像一向在逆流而上。中概股纷纷赴港二次上市的大配景下，7月24日，贝壳团体（下称“贝壳”）正式向美国纽交所提交IPO申请，股票代码为BEKE。假如乐成上市，贝壳或将成为制止今朝中国企业年度最大赴美IPO项目，也是“中国栖身处事平台第一股”。高盛、摩根士丹利、华兴成本、摩根大通等接受贝壳团体IPO承销商。

据CIC陈诉，以2019年GTV（平台成交总额）看，贝壳找房已成为继阿里巴巴之后的中国第二大贸易平台。招股书中，贝壳打算召募资金至多30亿美元，首要用于研发，以继承投资公司的平台成果和基本办法技能、新的家庭买卖营业处事扩展、处事产物多样化及向新地区扩展营业，以及一样平常公司目标。

对付贝壳而言，赴美IPO让自身进入全新阶段，而这个阶段意味着什么？贝壳团体董事长左晖在招股书“致股东的一封信”中阐释了栖身处事的“财富、组织、将来”相关，试图让投资人更相识贝壳。

左晖的信中，毕竟透暴露贝壳将来成长的哪些要害信息？

链家贝壳合体 资产打包成重要一环

左晖说：“我们是一个18年（链家）和2年（贝壳）的组织的团结体“。

2002年链家创立，距今成长18年，贝壳找房是在链家18年基本之上成长而来的，距今也有两年时刻。如左晖所言，房地产处奇迹作为一个“前家产化”的行业，却有着大量的机遇和空间被互联网和大数据举办深度重构。

现实上，2009年开始链家便与IBM相助初次试水互联网模式；2010年推出链家在线；2014年，链家推出自有的房产信息平台链家网。2018年4月，左晖筹备打破自营模式范围正式公布上线贝壳找房。在已往两年多的时刻里，贝壳找房抓住了栖身财富数字化的机会，在成本的支持下，慢慢成为中国最大的房产买卖营业和处事平台。

也正是这种团结体让团队在已往的18年时刻里，对这个行业举办了从尺度化到线上化的改革，并形成了极新的贸易模子——贝壳。

招股书表现，2019年，贝壳共完成高出220万单买卖营业，总计发生2.13万亿元的买卖营业总额（GTV），同比增添84.5%。成为中国最大的房地产买卖营业和处事平台，同时也是凌驾全部行业的第二大贸易平台。制止2020年6月30日，贝壳已进驻世界103个都市，毗连265个新经纪品牌的高出45.6万经纪人和4.2万家经纪门店。

贝壳局限业绩敏捷做大，则得益于其成立的ACN相助收集，亦可以称作贝壳平台模式。

2018年，贝壳找房成立之初，便同时创立经纪人之间的相助收集Agent Cooperation Network（ACN），使得包罗购房者、卖房者、房东和房客在内的住房客户可以或许与房地产经纪品牌、门店和中介机构顺遂举办住房买卖营业。

ACN模式下，贝壳的另一大上风在于其拥稀有据维度富厚的楼盘舆图，包罗衡宇环境、周边交通、教诲配套等信息。这一楼盘舆图从2008年由链家开始构建，制止2020年6月30日，已经包围2.26亿套衡宇信息。

业内人士说明，跟着贝壳平台门店收集、用户局限的不绝增进，ACN模式的局限效应或将呈指数级增添，进而反哺用户和收入的双向晋升，形成良性闭环。

而面临ACN收集造成的行业“分羹无食“争议，左晖暗示，“我们信托高度协作会晋升每一位参加者的带宽。而协作自己使得经纪人与经纪人之间的零和 博 弈酿成win-win的共生相关。”

“团结体”详细到此次上市主体，则示意为链家被贝壳装进IPO框架内。

2019年，原链家投资方股权已经通过协议镜像平移至贝壳找房；同时，贝壳、德佑、链家三家打点团队归并，为上市打包做足筹备。贝壳方面暗示，“我们拥有并运营中国地产经纪领先品牌链家，它是贝壳平台上不行支解的一部门。我们坚信链家的乐成履历辅佐贝壳在搭建行业基本办法和尺度、贝壳快速和可一连增添方面铺平了阶梯。”

招股书表现，焦点打点团队股权占比为51%。左晖通过Propitious Global Holdings Limited持股达28.9%，投票权46.8%。贝壳连系首创人及高管团队中，贝壳找房CEO彭永东持股为3.6%；链家连系首创人单一刚持股为1.6%；贝壳找房联席COO徐万刚持股为1.8%。

均衡黑白期好处 

左晖说：“贝壳对越坚苦和越漫长的回报越有乐趣”。

招股书表现，贝壳三大主营营业为存量房买卖营业、新居买卖营业、其他新兴营业，首要收入来自于住房买卖营业和处事的用度和佣金。总收入从2017年的255亿元人民币增进12.3％至2018年的286亿元人民币，2019年则增添60.6％至460亿元人民币（65亿美元）。2017-2019年，贝壳利润率别离为18.8%、24%、24.6%，呈稳步上升趋势。

分营业来看，贝壳的二手房买卖营业GTV从2018年的8219亿元晋升为2019年的12970亿元，增添58%，二手房板块2019年收入为245.7亿元；新居买卖营业GTV从2018年的2808亿元晋升到2019年的7476亿元，增添166%，新居板块在2019年实现202.7亿元收入。

诚如左晖而言，做难而正确的事，是贝壳领略并信托的乐成之道。而最坚苦的就是，一个“正确”的抉择每每带来的不是收益的增添而是降落，虽然这种降落是阶段性的。

想做“中国最大的房产买卖营业和处事平台”的贝壳也正在经验疾苦的“无产出期”。招股书表现，2020年一季度，贝壳在营收约71.2亿元环境下，净吃亏到达12.31亿元阁下。此前一年，贝壳的业务净吃亏为21.8亿元。研发投入方面，贝壳2017年、2018年和2019年的支出别离为2.52亿元人民币、6.71亿元人民币和15.71亿元人民币。

左晖坦言，贝壳组织的奇异性在于，我们强项的选择恒久好处，选择做“正确”的工作而不是快速乐成的工作，我们对走捷径有自然的反感。我们也意识到“正确”的工作每每较量艰巨，必要恒久对行业基本办法举办改革，从而晋升服从和斲丧者体验，再得到贸易的恒久回报。

受新冠疫情影响，贝壳2020一季度营收降落，比拟2019年同期降落12.7%，从82亿人民币低落到71亿人民币，但本钱趋于不变，造成利润率短期下滑，毛利润仅为5亿。但进入二季度以来，收入估量大幅增添至不低于197亿，较2019年同期的115亿，增添72.4%，净利润从4亿人民币增添到不低于27亿人民币，增添约589.3%。

新冠疫情仍在环球成长，为什么照旧按原打算启动IPO历程而不是推迟一段时刻？

早在2016年4月，链家B轮融资时，左晖曾与投资人签署对赌协议，链家必要在5年内完成IPO。固然左晖暗示要寻求对内归因，只管低落情形的滋扰因子，以为乐成的IPO取决于公司的代价而非其他，但大情形风云幻化之下寻求上市如故存在不确定性。

倾覆与将来

左晖说：“缔造焦点的不行代替的代价，为此我们永不 满意”。

2019年3月原投资方在链家的股份通过协议镜像平移到贝壳找房，贝壳便公布启动D轮融资，D轮融资由计谋投资方腾讯领投8亿美元，高瓴成本、源码投资、碧桂园创投、新天域投资、华兴成本、海峡成本等均是其投资方，融资后估值超100亿美元。

同年11月，贝壳又完成了D+轮融资，总融资金额超24亿美元，融资方包罗软银愿景基金、高瓴成本、腾讯控股、红杉成本等“大咖”。贝壳估值也上升至140亿美元。

而此次赴美IPO，也有说明称贝壳上市后市值有望打破200亿美元。

近三年，贝壳的现金储蓄一向较量富厚。招股书表现，贝壳在2017年、2018年和2019年储蓄的现金及现金等价物别离为82亿元、128亿元和319亿元。

富裕的现金储蓄好像也让贝壳可以或许充实发挥拳脚。招股书表现，贝壳将来的四大计谋偏向包罗继承成长基本办法来晋升服从和客户体验、进一步进步处事质量并在加大人才投入、拓展处事种别以及有选择性的举办计谋投资和收购。

据CIC陈诉，中国拥有环球最大的住房市场，估量该市场将进入一个不变增添时期，二手衡宇买卖营业市场将变得越发重要，并在2024年增至15万亿元人民币。估量到2024年，中国通过房地产经纪处究竟现的衡宇贩卖和租赁GTV总额将从2019年的10.5万亿元人民币增添到19.1万亿元人民币，经纪处事的遍及率将从2019年的47.1％增添到62.2％。

贝壳在两周年创立大会中也向外界果真了本身的“野心”，将来还将要毗连100万处事者，满意3亿家庭交易、租赁、装修家居、社区处事等需求。

CIC陈诉表现，中国房产金融处事市场的局限将从2019年的2.9万亿元增添至2024年的6.6万亿元，其它到2024年涵盖衡宇维修和调养、智能社区、物业打点和社区处事在内的栖身处事市场局限将增至4.3万亿元人民币，复合年增添率为15.4％。

在召募资金的用途中，撤除30%用于研发投入外，贝壳将拿出约莫30%的召募资金来进步峻数据、人工智能、假造实际等科技应用，25%的召募资金则将用于扩张新的营业地区。招股书表现，2019年贝壳其他新兴营业收入与2018年对比上涨14.7%。

对付将来五年贝壳的成长，左晖多次说起“倒逼”一词：“我们会不绝思索5年后的b点，并解除去达到这个b点最轻易的那些路径，来倒逼组织生长；我们会对斲丧者做出大量理睬并为此支付庞大价钱，来倒逼组织生长；我们会不绝进入财富新的规模并选择“又脏又累”，而一旦乐成绩有庞大机遇的偏向，来倒逼组织生长；我们会用online倒逼offline的处事者生长，也会用offline的处事者倒逼online的工程师深入财富”。

各种倒逼之下，贝壳一向在做“倾覆者”。本日，上 市据说终于酿成实情，贝壳下一步要怎么走值得外界等候。

来历：中国网地产

（编辑：河北网）

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