蛋壳公寓乐成冲刺上市 该怎么看长租公寓的将来

长租公寓的上市冲刺又多了一名撞线的选手。

美国东部时刻2020年1月17日，蛋壳公寓正式在纽交所挂牌，股票代码为“DNK”。凭证刊行价，承销商利用超额配售权后，蛋壳公寓总计召募资金超1.49亿美元，市值可达27.4亿美元。

蛋壳公寓首日开盘价为13.5美元，盘中一度下跌至13美元，最终收平于13.5美元。

从第一天的示意来看，对比起客岁一众新经济公司几回上市破发的环境，作为2020年第一支中概股，蛋壳公寓首日在二级市场得到的起源回响还算乐观。

那么，长租公寓毕竟是不是一门值得恒久押注的买卖？从蛋壳公寓的招股书中，可以找到一些谜底。

高前期投入，拼恒久手段

长租公寓在海内整体成长时刻不到十年，真正发作式增添的时刻点照旧在2015年之后，蛋壳也属于2015年后崛起的重要玩家之一。

相较于传统模式，长租公寓的上风毋庸多言：房东与租客两边均与运营商签约，房源客源都更为不变，同时在运营商的同一打点下，可以通过尺度化流程、进步运营服从低落运营本钱，并通过品牌效应低落获客本钱，在优化用户体验的同时慢慢晋升运营商的收入布局及利润空间，可以说是一门典范的恒久买卖。

因此，对付真正想做好这门恒久买卖的运营商而言，拿房、装修、获客的大量前期投入都必不行少，要扛得住这一关才气走到整体数据优化的阶段。

从蛋壳公寓的数据上来看，也正是云云。

在此前深响对蛋壳招股书的拆解中，我们提到过，蛋壳公寓首要营收的租金和处事费今朝持快速增添的状态：2017年营收6.56亿元，2018年营收26.75亿元。最新数据表现，2019年前10个月的总营收为57.13亿元人民币，较客岁同期的19.92亿元增添187%。

但与此同时，蛋壳2017年净吃亏2.72亿元，2018年净吃亏13.69亿元；2019年前9个月净吃亏25.16亿元，上年同期净吃亏8.13亿元，非通用准则下（Non-GAAP）调解后净吃亏24.54亿元人民币，调解后EBITDA为负的14.61亿元人民币。

数据示意来看，蛋壳整体尚未红利的缘故起因之一正是因为其已往两年一连高增添，大量的资源投入到了新都市及新公寓的开拓中。制止2019年11月30日，蛋壳公寓打点的公寓数目为432,690间。

已往两年，蛋壳在大局限向新一线都市扩张。制止2019年9月30日，蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆13地市场，与创立的第一年（制止2015年12月31日，其运营的房间数为2,434间，且所有位于北京）对比，房间数增添了166倍，2015年底至2018年底三年年复合增添率高达360%。

从都市漫衍来看，在2017年尾，蛋壳在北京、上海和深圳的公寓数目占比仍靠近90%，而这一比例在已往一年多的时刻里一连降落，截至19年9月尾，北京、上海和深圳公寓比例仅为50%出面，与其他新一线及二线都市泛起齐头并进态势。

理论上来说，在这样的策划模式下，跟着前期设置好的新公寓逐渐投入市场及品牌慢慢树立起来，运营商就能慢慢看到策划本钱的降落。

蛋壳的数据示意今朝与这样的趋势也是相符的：2019年蛋壳整体营收较18年大幅晋升，经调解吃亏率及经调解EBITDA率均较2018年有所降落。也就是说公司将来在局限效应到达必然水平后，本钱用度节制手段实现晋升，其红利手段将慢慢改进。

在策划用度方面，公司在2019年前9个月策划用度率为26.7%，对较量2018年泛起降落趋势，这也进一步浮现蛋壳在担保扩张速率的基本上，一连晋升内部策划服从。

一些更为详细的营业数据也能形成佐证：招股书表现，蛋壳公寓与房东的租约为4-6年，制止2019年6月30日，蛋壳公寓房东续签率为80%，为行业最高程度。团结单间装修投入回本周期12到20个月的数据来看，在正常运转的条件下，一次签约，蛋壳公寓在回本期事后，有1-5年的时刻是可以处于红利期，思量到房东续签率为80%，因此仅从招股书提供的信息来看，蛋壳公寓的贸易模式处于相对康健可控的状态。

下一步增添：

一连扩大局限，晋升运营服从

上市是一家企业的里程碑，但并不是终点。上市之后，企业更必要存眷营业生长性的题目。

对付蛋壳公寓来说，起首就是要继承扩大局限，实现营业的局限效应。

蛋壳公寓四年多的时刻，进入世界13城，超43万房间。一连扩张的营业范畴晋升了蛋壳公寓的品牌效应与行业影响力，让蛋壳公寓得以吸引更多优质的房源，进而可以或许为租户提供更优质的栖身材验，以此构建出营业壁垒，吸引到更多的租户。同时，在营业中蕴蓄的履历与数据，又将反哺营业的优化晋升，进一步晋升蛋壳的竞争上风。

但与此同时，因为前期重投入的模式，在已往几年中长租公寓暴雷的社会消息也时有呈现。以是，在细分市场整体成长潜力富裕的环境下，其次就是要修炼内功。

正如「深响」此前在招股书拆解中提到的，蛋壳公寓在晋升运营服从上，接下来必要恒久存眷的有两个方面：起首是怎样将租约时刻、房东续约率的大度数据维持下去，这将十分检验蛋壳公寓团队的运营、打点和处事手段。其次，是要看蛋壳怎样基于长租公寓营业拓展多元收入，才是长租公寓将来生长性的最大检验。

从招股书中，也可以看到今朝蛋壳在这两方面的计谋。

招股书表现，此次IPO所融得的资金首要用途之一就是增强技能气力，施展蛋壳大脑的浸染。蛋壳大脑是蛋壳公寓技能平台的地基。在这套体系中，蛋壳将一个都市分别为多个500*500米的区块，并依据商圈、交通、租金等100多个租房相干维度评估每个区块。而在获取筹划数据后，通过定量说明房间的各项维度数据，智能订价体系则会预估最终应向租客收取的租金，并反向推算应向业主付出的租金本钱。

除了订价以外，按照先容，在收房团队与业主雷同会商前，这套体系还会天生多套买卖营业条款，以进步会谈服从。蛋壳所回收的这套体系逐日可做出数万个抉择，并在每笔买卖营业中变得越来越智能，低落对小我私人中介当地常识的依靠，进步营业流程中的自动化、尺度化水平。

这与瑞幸通过进步营业流程的自动化水平，进而低落对门店一耳目员手段素质的要求，以实现快速扩张的逻辑有必然的相似之处——在通过智能化本领进步营业服从之后，招人、培训、营运等方面的速率都可以加速，同时团结更有服从的收房、获客计策，则能让蛋壳在新一线都市的营业加快运转起来，从而收缩前期投入的阶段，更快进入之后的创收周期。

而在收入多元化上，可以看到基于今朝的用户流量进口，蛋壳也开始了对增值处事的试探。包罗物联网智能家居、搬迁处事、新零售及其他当地处事等，给出的偏向则是要“全力成为用户首选的一站式糊口方法平台”。这部门收入的增添潜力也值得市场等候。

以是，综上所述，蛋壳公寓想要实现下一步增添，一方面要一连扩大局限，另一方面则要通过好的技能、好的产物、处事、团队执行力，来进步运营服从。在完美的“内功”基本上，再加上增值处事，富厚收入来历，也将加快走向红利。

美股市场对长租公寓的模式并不生疏，像AVB这样的企业在美股市场上也有不错的股价走势，近期市值已经到达了一个汗青高位，市值高出300亿美元。不外，蛋壳还必要答复外洋投资者这个模式在海内增添预期的题目，恒久教诲市场的事变任重道远。

本日海内市场的用户，对付更有质量的栖身程度的要求肯定是节节攀升的。长租公寓无论是从社会代价、经济效益来说，都是不行或缺的。因此，可以说本日的长租公寓缺的不是将来， 缺的是时刻，缺的是耐性。

而对长租公寓参加者自身来讲，打铁还需自身硬。 将来长租公寓要实现进一步的增添，照旧要在局限扩张的同时做好运营服从的晋升，多元化收入来历，在实现红利的基本上，告竣可一连成长的正向轮回。

（来历：亿邦动力）

（编辑：河北网）

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