青客赴美IPO，长租公寓魔咒会被打破吗？

巨额亏损跟青客公寓疯狂扩张，收购房源不无关系，高价掠夺市场闲置房源，然后进行装修改造——2018年，青客公寓对房源的装修，平均每一个房间需要花费2万元，而依靠单薄的租金差价来盈利，按照目前的运营效率，需要6年才能回本。重资本租赁物业、通过持续运营获得营收和利润，再加上大量的技术、供应链、管理、折旧等层面的成本，长租公寓的利润已经被被大幅度地摊薄。

而青客公寓的收入结构又过度依赖租赁收入，根据数据，2017年租赁收入占比97.35%、2018年租赁收入占比89.55%、截至2019年6月30日止9个月的占比88.29%，也即是说，青客公寓近9成的收入都是来源与租金收入，至于增值服务，包括宽带网络、公共事务、青客优选以及房东或租户的赔偿金等所占比例也是寥寥无几。

再一个就是续租率问题，截至2019年6月30日止9个月，青客公寓与租户签订的平均合同期限为11.7个月，其中68.3%的合同期间长于12个月。不过，在同一时期内，47.3%的租户在合同到期前就已退租，入住超过1周后停止合同就将被扣除保证金，只有5.1%的租户选择了续租。2018年，每一租户的平均入住时间为8.5个月，截至2019年6月30日止9个月，每一租户的平均入住时间为7.7个月，不到一年。

不到一年的平均租期，近半的租户退房，个位数的续租率，是长租公寓共同的尴尬，频繁换租不仅意味着公寓空置成本、获客成本增加，也反映出长租公寓服务的客户满意度尚有较大提升空间。

近年，不断有长租公寓企业被"曝雷"，其中杭州乐伽公寓就是一个典型的案例。频频被曝雷的长租公寓，一个很严重原因就是"租金贷"——即金融机构向租客贷款，租客按贷款合同还款，金融机构一次性付给长租公寓运营方租金，长租公寓向房东支付租金。

与大多数长租公寓服务商一样，青客公寓也选择同金融机构合作，为租户提供租金贷服务，租客可以向金融机构借款以预付较长时间的租金，青客公寓则会为预付半年或一年租金的客户提供5%或10%的折扣，并将该部分预付租金用于进一步的扩张和房屋装修。根据招股书数据，截至2019年6月30日，青客公寓已经与11家金融机构达成了合作，而其租户的65%均使用了租金贷服务。

长此以往，"租金贷"模式肯定会出现问题，一旦没有资本进入，长租公寓企业就可能"跑路"，让租客和房东都陷入被动局面。并且，针对"租金贷"泛滥，各地政府早已相继出台整顿措施，三令五申之下，长租公寓未来发展更加不可预测。

对于这次上市，青客公寓想要补足资金的目的不言而喻，至于募集资金的用途，青客公寓在招股书中表示，IPO募资到的资金将分别用于扩张所覆盖的公寓和房间数量、投资于技术方面和基础设施以及用于一般营运用途。

其实，从某种意义上来说，青客公寓完成的四轮融资虽然总额超过一亿美元，但都是风投资金，不足以支撑企业发展。而这次赴美上市，通过资本上市来借力，这种做法现可以形成比较好的导向，具有积极意义。

未来，对于长租公寓的发展，可能更多还是依靠增值业务。毕竟这些长租公寓平台掌握了租客信息、房屋信息等大量数据，成为了"流量主"，还能够准确获取租客的生活习惯。有了数据之后，长租公寓平台可以通过这些数据来分析客户群体，丰富自己的生态圈，比如拓展广告业务、配套服务、以及商业租赁来实现盈利。

疯狂烧钱之后，回归理性，做好租赁的稳健经营和规模扩张之间的有效平衡，或许，青客公寓还能继续作为领跑黑马一路向前，打破长租公寓盈利魔咒。

本文来源：美股研究社（公众号：meigushe）http://www.meigushe.com——旨在帮助中国投资者理解世界，专注报道美国科技股和中概股，对美股感兴趣的朋友赶紧关注我们

（编辑：河北网）

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