中原缘何不幸？

原问题：中原缘何不幸？

两年前，有人说进入千亿阵营是要在房地产行业安详活下去的最低门槛。当时，他们还没预推测中原幸福之后头临的困境，堆在沙岸上的泥人，并不能安详过冬。

12 月 5 日，中原幸福宣布了一则通告，正式公布原华润(团体)有限公司财政部资金总监及财政部高级副总监俞建加盟，任公司联席总裁，分担财政及融资等营业。业内尚有动静确认，华润置地首席执行官吴向东也在赶来的路上。

这家以王文学为焦点，以跟从王文学创业的原班人马为班底的团队，终于呈现裂口，外部的钱和人先后进入。据来自中原幸福的内部动静，在俞建赴任之前，中原幸福的财政已经被安全系强力禁锢，全部的财政往来都要通过安全的人考核。

早在 2012 年，安全证券写过一份调研陈诉，以为中原幸福是地产股中的优质生长股，它“一站式办理方案补充了浩瀚县级地区处所当局资金和专业手段的不敷……落地投资额返还制度办理了署理人题目，实现了政企两边好处的同一。”可是，房地产市场的超预期调解导致中原幸福的回款镌汰，资金压力加大。在房地产市场趋冷的时辰，土地市场也会急速冷却，导致处所当局的偿债手段呈现题目，影响中原幸福的现金流。

6 年后，安全证券的评价一语成谶，而接办者正是安全。

高点也是刀尖

2016 年，楼市处于高点的时辰，中原幸福也迎来本身的巅峰。那一年，中原幸福的贩卖局限打破了千亿，位列世界房企贩卖排行榜 NO.8，账面上尚有一千多亿现金。靠着与众差异的产城模式，中原幸福成了地产开刊行业里的「另类鳌头」，紧紧节制着公司股权的王文学也被寄予但愿，成为「下一个王首富」。

被模式胜利和复杂资金环绕的王文学，早已不甘于在小小的环京地区腾挪。跟着公司局限增添，中原幸福不绝实行将环京产城模式举办异地复制。因此在非京津冀地域猖獗拿地签约。

2016 年之前，中原幸福的扩张节拍一向踩的很稳，根基上保持着「一年四个园区」的速率。但在 2016 年的公司业绩高点，中原幸福也开启了高歌猛进之路。昔时，中原幸福新增签定财富新城和财富小镇 PPP 项目协议 11 个，另外还拓展了4个外洋地域的项目。

2017 年，产城和小镇 PPP 项目新增数目到达了 21 个，所有都位于非京津冀地域。2018 年至今，继承在湖北、浙江、安徽、河南、江苏等地机关，已经新增 PPP 项目协议 21 个，绝大部门也都齐集在非京津冀地域。

图：来历于中原幸福2018年半年度陈诉

为了增快速率，在产城营业之外，中原幸福还架构了并行的小镇团体，录用高级副总裁陈怀州为小镇团体总裁，打出了“3个月内到岗200个小镇总”、“让每一个中原幸福财富小镇都有一个特色财富”等标语。

假如你对整个地产行业的大情形有相识，就会知道万达等企业也是在从此迎来了钱紧的逆境。

2018 年 7 月 10 日，中原幸福溘然公布与安全资产打点有限责任公司签署《股份转让协议》，买卖营业金额共计约 137.7 亿元，安全拿到了中原幸福 19.70% 的股本，以及两个董事会席位。

其时业内以为，中原幸福不至于现金紧缺到云云境地，安全的百亿资金可以立马缓解大势，并实现强强连系。但现实上，中原幸福并没有以后幸福。就在中原幸福与安全签署协议的三天之后，它发布的第二季度数据表现，财富园区结算收入额同比降落了 44.82% 。在不显眼的数据背后，尚有更大的缺口被潜匿着。

统统都已开始，而安全等了好久。

光显背后 ，是成本市场的双面

在 2017 年地产还风物的时期，有许多人在研究中原幸福。有人说，万科可以复制，中原幸福没人能学会。

之前的一年中，中原幸福不只局限打破千亿，财富营业也得到实质性回报。其财富成长营业收入占比晋升到了 20.5%，处事部门的毛利率乃至高达 90% 以上。业内人士研究之后，总结了中原幸福的三点上风：机关好，在多半会周边；都市与财富并重，招商手段很强；政企分工明晰，模式也很靠前。乃至有人以为，中原幸福的 PPP 模式是行业内独一真正正确的。

「天安门正南50公里」的观念深入民气，许多企业坐飞机飞到北京，再专车到固安进修中原幸福模式。

图：来历于收集

听说，当局为进驻中原幸福园区的企业一起开绿灯，发改委、财务、人事劳动和社会保障等 11 个职能部分直接派人进驻园区，认真为入区企业跑办手续。还把当局集会会议专门搬到园区内开。

在乐成的光环背后，中原幸福的财政职员也在高速运转。2014 年 5 月，中原幸福以 2.86 亿元将固安园区地下管线卖给中海外贸金融租赁公司，利钱 6.15%，约定两年后回购。2015 年 7 月，中原幸福子公司将持有的大厂财务局和嘉善园区管委会的 15 亿元应收账款收益权卖给了汇添富成本，12 个月之后回购。2016 年 3 月，中原幸福将 20 亿元购房应收款卖给了安全信任。

据机构统计，中原幸福用了高出 20 种融资方法，每年从成本市场拿到数百亿资金支持。正是这些平凡人不会留意到的「机动操纵」支撑着中原幸福快速飞跃。

有人说，中原幸福是一家卖住宅的企业，由于没有园区配套住宅营业，它转不动。说的对。住宅营业在中原幸福整体的盘子内恒久孝顺 50% 以上的收入。但它同时又是一家一级开拓企业，也是一家金融公司，有着高深的借贷能力。

在中原幸福看得见的杠杆之外，有另一个看不见的杠杆也在支撑着它的快速成长。

2018 年 9 月 28 日，中原幸福通告称，全资子公司九通基业投资有限公司（以下简称「九通投资」）拟与中国国际信任有限责任公司（以下简称「金谷国际信任」）签署《股权转让协议》，九通投资拟受让金谷国际信任持有的武陟鼎兴园区建树成长有限公司（以下简称「武陟鼎兴」）49% 股权。买卖营业总价款约 10.12 亿元。

现实上，金谷国际信任的注资是在 2017 年 9 月，金谷国际信任用通过增资方法共计用 9.9 亿元得到武陟鼎兴 49% 股权。整整一年之后，金谷国际信任退出，拿走了 2000 余万元的利润，而中原幸福武陟园区上半年的利润为 -2661 万元。

据不完全统计，2018 年至今，中原幸福已经向安全大华、汇添富、申万宏源、大业、国通、中铁等信任公司合计付出了约 174.5 亿元项目公司股本回购款。这些信任公司能拿到 5% ，乃至是 7%、10% 的利钱。

（编辑：河北网）

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