为何七成百强房企还要争相机关开拓特色小镇？

编者按：本文来自「逐日经济消息」，作者：董青枝，原问题：《开拓特色小镇90%也许失败 为何七成百强房企还要争相机关？》36氪经授权转载

自国度2016年提出成长特色小镇以来，特色小镇正以令人始料不及的速率站上了风口，碧桂园、恒大、中原幸福、华侨城、绿城等房企纷纷机关。据克而瑞统计，制止2018年7月，TOP100房企中有71家涉足或参加特色小镇项目。

据住建部发布的数据表现，特色小镇观念自降生到此刻，世界特色小镇一共有403个。而究竟上，这些特色小镇项目良莠不齐。一方面，云云多的小镇怎样落地，面对市场庞大的拷问；另一方面，在政策支持下，小镇的将来仍值得等候。

“房地产公司做特色小镇，根基上失败的概率是90%。”深圳华侨城文化团体总司理胡梅林克日在接管记者专访时直言，特色小镇就应该是文化旅游类的企业来做，由于其最直接的转化就是文旅，且对付都市的需求也不变，乐成率高。

克而瑞宣布的2017年度中国特色小城镇TOP10

七成百强房企争相机关

国度提出要在2020年前培养1000个阁下各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、当代制造、教诲科技、传统文化、瑰丽宜居等特色小镇。

据住建部发布数据表现，特色小镇观念自降生到此刻，世界特色小镇一共有403个。不外团结尚未发布打算的省份推算，世界至少将会呈现2000多个省级特色小镇。

克而瑞按照果真资料统计，制止2018年7月，克而瑞房企贩卖排行榜TOP100中有71家涉足或参加特色小镇项目，累计涉及项目数目数百个，房企涉足特色小镇的数目最多，水平最深。

但值得留意的是，房企今朝发布的特色小镇项目六成为意向投资项目，签约类约三成，开始动工的部门尚不到5%。因此，从大范畴来看，房企特色小镇盼望尚处于初期。

中国房地产金融同盟曾把房企转型特色小镇的模式分为四种：以碧桂园、期间地产为代表的科技型处事小镇，以绿城、蓝城为代表的农业小镇，以华侨城为代表的文旅小镇，以中原幸福为代表的财富小镇。

特色小镇的敦促还必要一段时刻，与房地产纷歧样。房地产是昔时建成昔时就可以贩卖，而特色小镇是一个天然发展的进程，不单受制于培养，还涉及许多土地政策等。

“政策瓶颈是特色小镇今朝最大的制约，市场瓶颈照旧其次。”胡梅林指出，事实特色小镇最重要的意义是盘活存量资产，而存量资产的权属分手在私家、村集团、国度国有及原本在策划的企业手中，扳连许多私家好处，可这些都是汗青遗留题目，新政策很难执行办理。另外，特色小镇着实是已往与将来的叠加，既要保存已往的一些文化、汗青履历，同时也要面向将来，让年青人斲丧，以是产物计划是永久的课题，也必要看企业的策划程度。

做特色小镇是百年思想

浩瀚房企纷纷抢占特色小镇的风口，但至今并没有哪家是出格乐成的，都处于试探中。

“房地产公司做特色小镇，根基上失败的概率是90%。”在胡梅林看来，当局、成本、企业三者谁也离不开谁。操盘手必然是企业；当局是引导为主，并办理一些汗青遗留题目，同时出台更多政策来支持小镇的成长；而成本要扮好前期的利润分派等题目。

特色小镇今朝谈不上盲目扩张成长，由于中国的小镇或许有几万个，只是被国度确名的今朝是几百个。胡梅林以为，特色小镇应该说是百年大计，是中国最后一块最大的内生性增添内容，整个行业成长很有远景，并且是快速成长。

就简朴计较，制止2017年尾中国生齿城镇化率达58%，特色小镇尚有42%的成长空间，以是说将来辽阔的天地就是特色小镇。

特色小镇就应该是文化旅游类的企业来做。胡梅林暗示，华侨城现在正在“文化＋旅游＋城镇化”创新成长模式下建树特色小镇，今朝已在世界机关文旅特色小镇，这几年文旅项目投资总和近万亿元，此刻大巨微小的小镇已经在推进的约30~40个。

从北京的门头姑魅斋堂小镇、天津西青京杭大运河项目，到杭州塘栖古镇；从四川的天回、安仁、黄龙溪等古镇，再到深圳的甘坑小镇、光亮小镇、大鹏所城、凤凰古镇，尚有西安、郑州的文旅项目，以及海南和云南的古村庄……华侨城团结各地的区域文化及财富特色，打造奇异的小镇运营模式。

在政策的导向下，浩瀚房企抢滩机关特色小镇。但众所周知，文旅特色小镇项目投资大，落地难。据克而瑞实地调研反馈环境来看，部门企业存在借助特色小镇名义通过绑缚资源拿地，但得到土地后，不少项目存在基本建树、财富培养让位于地产贩卖的征象。

胡梅林提示称，房地产企业做特色小镇要思量周期题目，做特色小镇是百年思想，是长周期策划、短周期收益，要思量天天怎么赚钱；而房地产是赚钱思想，短周期开拓、长周期收益，二者恰恰是相反的。

同时胡梅林也对记者指出，至于哪些房企能乐成做特色小镇这个没有定论，只要此刻在做，不倒下就会有将来。要害是能不能在短期内找到得当的偏向，而整个特色小镇的局面是没题目的。

资金不是题目

记者留意到，作为华侨城团体旗下旅游与房地产板块的上市公司，华侨城A本年上半年的旅游营业营收远低于房地财富务的营收。而华侨城对文旅小镇项目动辄上千亿元的大手笔投资，难免激发业内对其营业及成本面的存眷。

财报表现，华侨城A上半年实现业务收入147.18亿元，同比增添6.74%。个中旅游营业收入同比降落了27.31%至46.75亿元，房地产结转收入则同比增添了39.05%至98.97亿元。

除此之外，华侨城对资金的需求从其借钱金额可探之一二。据华侨城A披露的数据表现，2018年1~6月，华侨城A累计新增借钱金额为287.27亿元，已高出2017年前7个月的266.49亿元。个中银行贷款192.56亿元，种种债券及非金融企业融资器材94.71亿元，期末欠债924.73亿元。

半年报数据表现，期内华侨城A筹资流入709.93亿元，偿债支出393.78亿元，筹资性现金流净额同比增添40.56%至296.49亿元。期末现金增进140.94亿元至416.20亿元，一年内到期欠债129.79亿元，偿债压力不大。

值得一提的是，本年上半岁月侨城A资产欠债率由上年期末的69.89%上升至73.28%。华侨城A暗示，陈诉期内，公司通过直接融资、刊行债券、团体委贷、保险债权等方法获取低本钱资金，上半年公司所有有息欠债的综合伙金本钱为5.07%。

关于融资渠道，华侨城A方面透露，今朝公司首要通过三种方法开展直接融资与再融资：一是通过公司控股股东华侨城团体委托贷款，为公司成长提供资金支持；二是通过刊行公司债召募资金；三是通过资产证券化项目融资。

（编辑：河北网）

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