钛媒体注：本文来自于公家号财经十一人（caijingEleven），文/王博；编辑/马克；钛媒体经授权转载。
《财经》记者克日从多位业内人士处获悉，北京银行、建树银行、安全银行等金融机构均已停息租房贷款营业，个中北京银行将从头检察住房租赁企业信贷营业的审批流程。
《财经》记者试图向更多银行求证是否也停息了租房贷，制止发稿未能获得官方回覆。
最近三周，环绕房租上涨的接头让此前不广为人知的租房贷营业浮出水面，诸多媒体以为，租房贷被住房租赁企业不妥行使，是房租高涨的重要推手。
8月20日，杭州长租公寓鼎家资金链断裂、公布休业，首要缘故起因就是操作租房贷高杠杆扩张，后续运营手段又跟不上。这一变乱涉及400万资金缺口，6家网贷平台，4000户租客。
来自启信宝的数据表现，自2017年年底至今，有八家长租公寓“阵亡”，器中资金链断裂的有五家。《58团体2018一季度住房租赁市场陈诉》表现，制止2018年3月，世界范畴内种种长租公寓品牌达1200多家，房源局限逾202万间。固然从数据比拟上看，长租公寓爆仓的并不多，可是假如操作租金贷高扛杆收房扩张的做法一旦成为行业老例，那么爆仓风险就会骤增。
租房贷并不是长租公寓行业首要的资金来历，但各成本渠道相互勾连，信念也易熏染，银行停息租房贷的消传出后，业内开始担忧会否产生连锁回响，由于成本的退出才是长租公寓运营商爆仓真正的开始。
6月1日，中国银保监会宣布《关于保险资金参加长租市场有关事项的关照》(下称《关照》)，初次应承保险资金涉足大中都市的长租公寓市场，并明晰保险公司可通过直接投资参加长租市场，保险资产打点机构可通过提倡设立债权投资打算、股权投资打算、资产支持打算、保险私募基金等方法间接参加长租市场
一位中信银行前高管对《财经》记者暗示，这意味着禁锢层是勉励长租公寓成长的，银行假如遏制租金贷，应该是在守候新的政策指引。此刻是长租公寓洗牌的好机缘，资金扛杆过高的长租公寓会死掉，真正做运营和风雅化打点好的公司会留下。
来自中国房地产协会的数据表现，2017年中国衡宇租赁市场的年租金局限约为1.3万亿人民币，长租公寓部门648亿，市场占据率仅5%，远远落伍于美国(30%)和日本(83%)。从久远看来，长租市场总量很大，尚有复杂成长空间。
成本开始张望
租金贷的模式是指，租客以小我私人书用向第三方金融机构或银行贷款，机构一次性把一年的租金打给公寓运营方，租客就能租金月付，每个月缴纳给金融机构的租金相等于还贷。长租公寓运营方一样平常和租客签订的是押一付一的条约，和房东签订的是季付条约，这就意味着每成交一笔租房贷营业，长租公寓运营方就会有近十个月的租金沉淀。租房贷原来是一项有利于房客的金融器材，但却由于能发生大量现金流而被长租公寓加了高杠杆。
贝壳研究院7月22日宣布的《2018年中国住房租赁白皮书》指出，2018年住宅租赁行业超速增添，机构渗出率进一步晋升，一线都市新开公寓门店增添率超35%。
有概念以为，支撑超速增添的缘故起因之一，是许多长租公寓拿着这些租房贷沉淀资金高价收房。“长租公寓爆仓，必然比P2P爆雷更锋利。”我爱我家前高管胡景晖8月19日果真发炮，功效一语成谶，第二天，杭州长租公寓鼎家爆雷。其董事长魏永锋接管采访时暗示，鼎家在有了大量沉淀资金后，公司在收房上过于激进，收房价值变高，空置增多，公司继而被拖垮。
亦有概念以为，长租公寓可以通过拉高租金价值来对冲风险。贝壳研究院院长杨现领接管《财经》采访时暗示，品牌公寓的主流客户是单间，这批租客对价值高度敏感，假如价值高5%，他们就会转去二房东处租房，为了得到跨越租率，实现单间收益最大化，长租公寓不行能大幅进步房租。
上述中信银行前高管也在接管《财经》采访时暗示，高价收房不必然能带来高价出租。相反，为了扩大市场占据率，长租公寓企业一方面高价收房，一方面要保持跨越租率，这让长租公寓恒久处于薄利乃至吃亏的状态。许多长租公寓为了吸引租客还会提供免息处事，提前代付利钱给金融机构。这就相等于银行批了一笔贷款给了长租公寓运营商，再由他们贴息转贷给租客。
租房贷的年化利钱从10%到15%不等。住房租赁行业的头部公司对银行有议价手段，资金本钱也许会相对较低。但头部公司为数甚少，大大都长租公寓只能向P2P网贷公司和斲丧金融公司融资，资金本钱会更高。如鼎家就是同P2P平台爱上街相助，而真正持牌的斲丧金融公司今朝对租金贷也并不看好。
顿时金融CTO蒋宁汇报《财经》，许多长租公寓平台和他们有接洽，但顿时金融一向没有做他们的营业，首要缘故起因是长租公寓策划的稳建性很难掌握。长租公寓首要是B端风险，处事周期长，一旦B端呈现资金断裂，会直接影响客户栖身和他们的正常还款。与教诲行业对比，长租公寓涉及的买卖营业主体过多也是风险，更易产生如放贷职员与店肆连系诓骗这样的风险。
“我不提议去做长租公寓，这个买卖是亏的。”8月19日，SOHO中国董事长潘石屹果真发声。潘石屹以为做长租公寓必然会有银行贷款，个中利钱凭证银行基准利率是4.9%，也许现实得5%-6%，用贷款建成公寓租出去，回报率最高深不外1%，租房价值再翻番照旧赔本。
上述中信银行前高管以为，房租贷的利润占比并不高，银行本身也没想到一块小营业会让本身卷入大风浪。银行停息房租贷只是一个信号，各人此刻担忧这会引起一系列的连锁回响。事实，银行也是P2P网贷公司和斲丧金融公司资金的重要来历。
今朝长租公寓的资金首要来自ABS（资产证券化）、PE/VC等股权类投资和金融机构（通过租金贷模式）。大型房地产公司和中介公司旗下的长租公寓都曾发过ABS。如链家、保利公寓、新派公寓、碧桂园、自如。可是，有长租公寓业内人士透露，今朝国度对付ABS的考核也趋严，首要缘故起因是其产物的底层资产（租客债权）质量不外关。
资金池风险怎解
8月17日，北京市住建委连系市银监局、市金融局、市税务局等部分齐集约谈自如、相寓等首要住房租赁企业认真人。个中，住建委暗示，约谈会明晰要求住房租赁企业不得操作银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源，严查不按约定用途行使融资资金的举动。
鼎家的跌落揭开了长租公寓高速成长背后最大安详隐患——租房贷发生的数百亿资金池无人禁锢。长租公寓是否爆仓，只能看这家公司的运营手段和风控意识。
（编辑：河北网）
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